Как правильно купить жилье в Болгарии

Как правильно купить недвижимости в Болгарии?

Правильная схема покупки выглядит так:

1. Проверка адвокатом недвижимости на чистоту и резервирование: 1000-2000 евро.
2. Подписание предварительного договора , в котором определены сроки и размеры платежей.
3. Проверка нотариусом недвижимости и оформление нотариального акта .

После приобретения недвижимости её необходимо зарегистрировать в регистре Булстат и в Общине по месту нахождения покупки (при акте 16 обязательно, при актах 14 и 15 по желанию).
Срок регистрации в регистре Булстат -7 дней, подачи декларацию в Общине-2 месяца.

Может ли иностранец купить недвижимость?
Иностранец не гражданин ЕС может купить апартаменты, дома и пр., но не может купить землю. Для покупки земли требуется зарегистрировать фирму.

Граждане ЕС могут покупать землю на физическое лецо.

Проверка недвижимости.
Вы должны попросить предъявить справку об отсутствии задолженностей, желательно, датированную днём сделки или непосредственно перед сделкой попросить нотариуса или адвоката показать Вам чистоту объекта в интернете в режиме он-лайн (так назывемая, «справка по лице»). Это легко осуществимо.

Могу ли я вписать при покупке в нотариальный акт и другого человека, если на сделке он присутствовать не может?
Да, но от него потребуется нотариальная доверенность на это и декларации определённой формы.

Какие документы нужны для покупки квартиры, дома?
Для покупки на физическое лицо нужны паспорт и декларации от Вас, которые можно заполнить в кабинете нотариуса (о гражданстве и семейном положении, об отсутствии задолженностей по налогам, о происхождении средств).
Для покупки на фирму могут потребовать удостоверение об актуальном состоянии, протокол решения учредителей о приобретении.

Есть ли сейчас ограничение по оплате наличными?
Да, при нотариальных сделках сейчас оно 10000 лева

Что такое акты 14, 15, 16?
Акты-это нормативные документы Болгарии, которые регламентируют порядок сдачи, продажи и заселения объекта недвижимости и контролируют соответствия объекта многочисленным требованиям.

Акт 14:
Так называемый, «груб строеж». Подтвердает, что основные элементы конструкций выполнены без нарушения проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность.
Акт 14 предшествует отделочным работам и появляется возможность проводить любые операции с недвижимостью.

Акт 15:
Часто (но не всегда) подтверждает выполнение отделочных работ. На этом этапе объект от строителя переходит к заказчику-инвестору.
Акт подтверждает соответствие здания заявленным требованиям.
После подключения здания ко всем коммуникациям и проверки комиссией выдается

Акт 16:
который говорит о том, что здание полностью готово к заселению без каких-либо нарушений и несоответствий
Наличие или отсутствие акта 16 можно выяснить в Районном департаменте строительного контроля.
Надо учесть, что акт 16 не всегда подразумевает наличие отделки и сантехники, но обязательно должна быть электропроводка, розетки, выключатели и их подключение.

Имеет ли мой застройщик право на строительство?
Он должен быть зарегистрирован в “Камаре на строителите в България”. Вы можете проверить всю необходимую информацию о нем на сайте этой организации .

Каковы официальные расходы при покупки недвижимости?
1. Местный налог (зависит от конкретного района Болгарии).
2. Нотариальные тарифы (по таблице нотариуса, в зависимости от суммы).
3. Тариф вписывания в службу по вписыванию.
4. При наличии адвоката-его гонорар. Так же по закону необходимо присутствие на сделке лицензированного переводчика.
По первый трём пунктам суммы исчисляются, исходя из налоговой оценки недвижимости, расходы не превышают 4% от суммы, в нотариальном акте.

Если я продам недвижимость, должен ли я, будучи российским гражданином, заплатить налоги?
Да, если недвижимость была у вас в собственности менее 3-х лет. Налог 10% с прибыли.

Можно ли покупать заложенную недвижимость?
Можно, но в этом случае нужно получить письменное согласие кредитора (банка) и проводить все расчёты именно с ним. Категорически не рекомендуется это делать без адвоката.

Что такое чистая и общая площадь?
В общих чертах это можно объяснить так :
Чистая площадь исчисляется по внешнему периметру квартиры, включая балконы.
Общие части всего здания: подъезды, лестничные площадки и пролеты, фасадные стены, лифтовые шахты и коридоры делятся пропорционально площади квартир в этом здании.
В каждом отдельном случае % общих частей различен.

За какой минимальный срок осуществить сделку?
Сама сделка у нотариуса занимает около часа. Но перед продажей продавцу необходимо время для подготовки документов к продаже. Это срок может затянуться на несколько дней.

Дают ли болгарские банки кредиты россиянам на покупку недвижимости?
Дают, но не все и прежде всего это касается городской недвижимости.
Все ли квартиры обеспечены парко местами?
По новым правилам все квартиры обеспечиваются открытыми или закрытыми парко местами или гаражами , но в основном цена на них выставляется застройщиком отдельно. Хотя бывают и исключения.
Везде ли разрешена установка сателитных антенн?
Нет! Не везде. Этот вопрос необходимо обговорить с продавцом перед подписанием нотариального акта.

 

Добрый вечер. Я сейчас как раз изучаю спрос на покупку недвижимости в Болгарии. Сам хочу приобрести через фирму bgestates.ru ( БГ Эстейтс).Что можете сказать? На одном сайте положительно отзываются, а на другом не очень.

 

Через российские фирмы Вы можете приобрести только геморрой, но никак не недвижимость. Ведь содержание фирмы в России влечет за собой не малые расходы которые автоматом закладываются в цену. Не говоря уже о том, что люди сидящие в России в глаза не видели ни недвижимости, ни документов того что пытаются продать.

 

Пока что нет. Но обслуживание фирмы не превышает 150$ в ГОД.

 

Я так понимаю, что процедура приобретения гражданами Украины недвижимости в Болгарии здесь не описана.
А именно, я нигде на этом форуме не увидел, что для осуществления платежа для оплаты покупки недвижимости нужно получить лицензию НБУ. Требование о необходимости получения лицензии содержится в декрете КМ Украины «О системе валютного регулирования и валютного контроля», а порядок получения таких лицензий установлен Инструкцией Нацбанка от 16.03.99 г. №122.
Или есть другие мнения по этому поводу?

 

Я об этом и говорю, что на этом форуме данный момент не описан. И действительно ХОРОШИЙ брокер или адвокат. Обычные брокеры и адвокаты о таких способах просто не знают.
Ну и на самом деле не масса, а несколько способов. Я думаю, что тот кто организовал этот ресурс и претендует на лидерство в обсуждении нюансов покупки недвижимости в Болгарии, мог бы и поведать о таких способах.

 

Способ №1.- банковский перевод на свой, заранее открытый счет в Болгарском банке.
Способ №2- ввоз наличных и декларируя их на таможне /сумма не имеет значения/
Способ №3- дорожные чеки.
Способ №4- в трусах. /не рекомендуем/
Способ №5- комбинация вышеперечисленных способов.
Если Вы действительно хотите перевести деньги для покупки недвижимости, напишите в личку о какой сумме идет речь и мы подскажем надежный и выгодный алгоритм.

 

Небось даже IBAN укажите, куда нужно надежно и выгодно деньги переводить? :mrgreen:

 

Конечно! Это номер Вашего личного счета! Вы не согласны?

 

Для общего развития и как вариант еще одного источника информации.

....подробный рассказ об особенностях покупки недвижимости в Болгарии. Очень ценная информация, которая поможет многим избежать потерь и судебных издержек!

 

Насколько мне известно, оплата наличными возможна при стоимости товара до 15 000 лева, а не 10 000. Верно?

 

Не вижу проблем оплачивать со своего счета в Болгарском банке, причем так даже правильнее, потому как остается след от денежного перевода, что может сильно помочь при возникновении недоразумений при сделке или после нее.

 

Это не проблема, это требование законодательства. Я лишь корректирую его норму.
Для спорных ситуаций, если их опасаться, в нот.акте необходимо будет указать полную стоимость недвижимости. В 99% случаев здесь ее занижают для уменьшения накладных расходов по сделке.

 

Это повлияет в дальнейшем на налог на недвижимость?

 

Нет.

 

Посмотрел Нотариален акт на машину, так я ее купил оказывается всего за 200 левов